ИРД: что нужно собрать заказчику до начала проектирования
Исходно-разрешительная документация: это тот пакет бумаг, который должен быть на руках у заказчика еще до подписания договора с проектной организацией. Чем полнее пакет на старте, тем точнее цена и короче сроки. Разбираем, что входит в ИРД и как его собрать без задержек.
Что такое ИРД
Исходно-разрешительная документация, сокращенно ИРД, это комплект документов, характеризующих земельный участок, правовой статус объекта и условия подключения к инженерным сетям, который заказчик предоставляет проектной организации в начале работы. ИРД не формальность, а фактические исходные данные: без них невозможно корректно определить объем изысканий и разработать проектную документацию.
Из чего состоит типовой пакет ИРД
- Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ;
- Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт участка;
- Правоустанавливающие документы на землю: договор аренды, свидетельство о праве собственности;
- Технические условия на подключение к инженерным сетям;
- Топографический план участка;
- Для реконструкции: исполнительная документация или технический паспорт объекта.
ИРД для нового строительства и для реконструкции
Для нового строительства основной блок ИРД связан с земельным участком: его правовым статусом, градостроительными ограничениями, техническими условиями на подключение. Для реконструкции добавляется исполнительная документация на существующий объект или, при ее отсутствии, необходимость технического обследования, которое фактически заменяет отсутствующую документацию, фиксируя объект «как есть».
Что можно получить самостоятельно, а что с помощью проектировщика
Правоустанавливающие документы на землю и кадастровые сведения, как правило, заказчик получает самостоятельно, поскольку они связаны напрямую с правами на участок. Технические условия на подключение к сетям и топографический план часто заказывают через проектную организацию: она точнее знает требования сетевых организаций и может оформить заявку параллельно с началом изысканий, не дожидаясь их завершения.
Сроки сбора ИРД
Срок сбора полного пакета ИРД сильно зависит от технических условий, самого непредсказуемого элемента, срок получения которого определяется сетевой организацией, а не заказчиком или проектировщиком. Остальные документы, выписка из ЕГРН, ГПЗУ, как правило, оформляются быстрее и предсказуемее.
Топ ошибок при сборе ИРД
Ошибка 1. Устаревший топоплан или технические условия
Топографическая съемка и технические условия имеют ограниченный срок актуальности: использование устаревших материалов создает риск получить замечание экспертизы уже на позднем этапе.
Топографическая съемка и технические условия имеют ограниченный срок актуальности: использование устаревших материалов создает риск получить замечание экспертизы уже на позднем этапе.
Ошибка 2. Сбор ИРД начинается только после заключения договора
Часть документов, особенно технические условия, можно и нужно начинать оформлять заранее, а не ждать формального старта проекта, чтобы не терять время впустую.
Часть документов, особенно технические условия, можно и нужно начинать оформлять заранее, а не ждать формального старта проекта, чтобы не терять время впустую.
Ошибка 3. Неполный пакет для реконструкции
Заказчик предоставляет только часть исполнительной документации, полагая, что остальное проектировщик восстановит по факту без дополнительных затрат времени и денег.
Заказчик предоставляет только часть исполнительной документации, полагая, что остальное проектировщик восстановит по факту без дополнительных затрат времени и денег.
Почему сбор ИРД стоит начинать заранее? Заказчики часто ждут подписания договора, чтобы начать заниматься исходно-разрешительной документацией, хотя часть документов можно готовить параллельно с обсуждением условий. Особенно это касается технических условий: их получение занимает время, которое никак не зависит от нас, и чем раньше запущен процесс, тем меньше он влияет на общий срок проекта.
Екатерина Басова
CEO ООО «Парк-Нефть Комплект»
Чек-лист сбора ИРД
☐ ГПЗУ получен и актуален;
☐ Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт в наличии;
☐ Правоустанавливающие документы на землю оформлены;
☐ Заявка на технические условия подана;
☐ Топографический план не старше 2−3 лет;
☐ Для реконструкции: собрана имеющаяся исполнительная документация.
☐ Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт в наличии;
☐ Правоустанавливающие документы на землю оформлены;
☐ Заявка на технические условия подана;
☐ Топографический план не старше 2−3 лет;
☐ Для реконструкции: собрана имеющаяся исполнительная документация.
Частые вопросы об ИРД
Частично да, но отсутствие ключевых документов, например технических условий, рано или поздно остановит разработку соответствующего раздела проекта.
Как правило, топографический план актуален 2−3 года: за это время на участке и вблизи него могут появиться новые объекты и коммуникации, не отраженные на устаревшей съемке.
В этом случае недостающие данные восстанавливаются по результатам технического обследования объекта «как есть».
Нужна помощь со сбором ИРД?
Оставьте контактные данные. Наш главный инженер-проектировщик свяжется с вами. Поможет определить ключевые задачи и подберет необходимый план мероприятий.